Čo skutočne robia realitné kancelárie?

Obsah:

Video: Čo skutočne robia realitné kancelárie?

Video: Čo skutočne robia realitné kancelárie?
Video: Размен ЗАЭС и миф НАСТУПЛЕНИЯ - Чаплыга. Бахмут: слив Пригожина реален! В Украине склад инфляции США 2024, Marec
Čo skutočne robia realitné kancelárie?
Čo skutočne robia realitné kancelárie?
Anonim
Dnes chcem vziať tangenciu a diskutovať o nehnuteľnostiach - konkrétne realitných kanceláriách. Mám dobrého rodinného priateľa, ktorý sa chystá kúpiť svoj prvý dom, a ich skúsenosti neboli jednoduché. To neznamená, že nákup nehnuteľností je vždy ľahký, ale zaobchádzanie s realitným agentom by malo byť jednoduché. To je to, o čom tam sú!
Dnes chcem vziať tangenciu a diskutovať o nehnuteľnostiach - konkrétne realitných kanceláriách. Mám dobrého rodinného priateľa, ktorý sa chystá kúpiť svoj prvý dom, a ich skúsenosti neboli jednoduché. To neznamená, že nákup nehnuteľností je vždy ľahký, ale zaobchádzanie s realitným agentom by malo byť jednoduché. To je to, o čom tam sú!

Okrem transakcie môjho priateľa som začal premýšľať o mojej skúsenosti v oblasti nehnuteľností, ako aj o diskusiách, ktoré som mal s priateľmi a rodinou. Bezpochyby sa nehnuteľnosti výrazne zmenili za posledných 20 rokov - dokonca aj za posledných päť rokov od hypotekárneho debakla. Zdá sa, že všetky moje rozhovory poukazujú na jeden záver - čo skutočne robia realitní agenti?

Skôr než sa dostanete k záverom - nepredstavujem vás, aby ste vynechali agenta. Stále prinášajú nejakú hodnotu kupujúcim aj predajcom. O čom budem hovoriť je to, čo majú robiť, čo vyzerajú v praxi a akú hodnotu majú ich služby stáť.

Poďme to rozdeliť.

Čo by mali realitní agenti robiť

Prvá vec, ktorú by sme sa mali pozrieť, je to, čo majú realitní agenti robiť.

Podľa Národnej asociácie realitných kancelárií by kupujúci agent mal:

  • Poskytnite vám informácie o aktuálnych podmienkach na trhu
  • Pomôžte vám s finančnými informáciami, napríklad o tom, koľko si môžete dovoliť
  • Sprievodca v procese domáceho nákupu, vrátane získania financovania a informácií, ktoré budete potrebovať na poskytnutie

Podľa Národnej asociácie realitných kancelárií môže kupujúci agent tiež:

  • Pomôžte vám porozumieť: hodnoty nehnuteľností, dane, náklady na verejné služby, komunálne služby a zariadenia a miestne nariadenia o zónovaní
  • Výskumné domovy pre vás pomocou nástrojov ako MLS (viacnásobný zoznam služieb)
  • Ukážte si domov, ktoré najlepšie vyhovujú vašim potrebám
  • Uľahčite rokovanie o kúpe domov

Ak predávate domov, tu je to, čo má za vás realitný agent:

  • Poskytnite aktuálne informácie na trhu, aby ste určili primeranú požadovanú cenu
  • Ukážte si zmluvné podmienky konkurenčných nehnuteľností
  • Vytvorte marketingový plán, ktorý by mohol zahŕňať návrhy na opravy, otvorené domy, reklamu atď.
  • Zabezpečte bezpečnosť vášho domu, keď sa zobrazuje cudzím
  • Vyjednávajte najlepšiu cenu za váš domov
  • Sledovať proces predaja, opätovne prerokovať podľa potreby a vyriešiť problémy pred uzavretím

Teraz, keď máme dobrú základňu, poďme sa pozrieť na to, čo naozaj robia.

Internet eliminoval väčšinu súkromných informácií

Bývalo to, že realitní agenti mali tajnú zbraň informácií: MLS. Pomocou tohto súkromného / plateného nástroja by mohli realitné kancelárie zadať nehnuteľnosti, zobraziť históriu transakcií a získať analýzu trhu. Ak ste ako kupujúci alebo predávajúci ste chceli tieto informácie, musíte za to zaplatiť - pokiaľ ide o prenájom realitného agenta, ktorý vás zastupuje, aby ste dostali tovar.

Dnes však existuje 50+ realitných webových stránok, ktoré verejne zobrazujú tie isté informácie. Chcete porovnanie na trhu? Pozrite sa na nedávno predaný oddiel Zillow.com. Je to comp naozaj comp? Sú tu aj fotky, ktoré môžete vyskúšať!

Okrem používania týchto bežných webových stránok, aby ste urobili svoj vlastný výskum, poďme sa pozrieť na to, ako nákupný proces vyzerá v skutočnosti. Ak chcete kúpiť domov, zvyčajne kontaktujete agenta, ktorý vás požiada o všetky kritériá, ktoré hľadáte v domácnosti. Tento agent potom tieto informácie zoberie a v službe MLS nastaví automatickú kontrolu. Potom každý deň dostanete e-mailovú správu o všetkých domoch, ktoré prichádzajú na trh a ktoré spĺňajú vaše kritériá.

Aj keď je to užitočný nástroj, rovnaké informácie možno nájsť aj verejne. V skutočnosti sa na to pozerám viac ako na to, aby som nemal realitnú kanceláriu, ktorá by zobrazovala domovy. V skutočnosti zriedka počujem o skutočnosti, že realitné kancelárie skutočne prijímajú klientov do domácností - to sa stáva len vtedy Domáci lovci, Namiesto toho sa zvyčajne stáva, že klienti robia vlastný výskum a potom jednoducho povedajú svojmu realitnému agentovi, ktoré domy by chceli vidieť.

Chcete daňové informácie? Je to online. Chcete miestne parky a hodnotenie školy? Je to online. Chcete vedieť o zločine vo vašej oblasti? Je to online. Čo vedieť, ako sú susedia? Zaregistrujte sa na stránkach Neighborhood.com a získajte si sami seba.

Ale dostanem sa pred seba.,,,

Dokonca potrebujete aj realitného agenta, ktorý má vidieť domov?

Okrem MLS, mnoho nehnuteľností sa teraz dostáva na trh s vlastnými webovými stránkami, ktoré majú stovky fotografií domu. Niektorí dokonca idú tak ďaleko, že dávajú dohromady virtuálne prehliadky nehnuteľností, aby ste mohli získať skutočný zmysel pre veci.

Avšak prehliadanie nehnuteľností online nikdy nenahradí vyzdvihnutie nehnuteľnosti osobne, ale tam sú otvorené domy, alebo môžete jednoducho ísť do domu a pozrieť sa do okien!

Jediný čas, kedy skutočne potrebujete zavolať realitného agenta, je, ak sa chcete dostať dovnútra domu bez toho, aby ste sa rozbili! A pravdepodobne ste už už uviedli nehnuteľnosť.

Takže ste našli domov - pomáhajú Vám vyjednávať, nie?

V mojej minulosti som zverejnil ponuky na zhruba tucet rôznych nehnuteľností a nikdy som si nemyslela, že sa pre mňa dohodol realitný agent.

Konverzácie zvyčajne fungujú takto:

me: Myslím na uvedenie ponuky.

agent: Koľko chcete ponúknuť?

me: Čo si myslíte, že by som mal ponúknuť?

agent: No, predávajúci má na to uvedené, a comps vyzerá, ako by to mohlo ísť za to.

me: No, čo si myslíte?

agent: No, ponúknuť to, čo vám vyhovuje.

me: Ďakujem za to, že ste boli užitoční.

Vidíš tu môj názor? Sledoval som dosť Výpis miliónov dolárov Bravo ukazuje, že to zvyčajne nefunguje. Nikdy som nemal agenta, ktorý by mi povedal, že si myslia, že by ma mohli dostať "toľko" alebo že by sme mali ísť za túto cenu. Zistil som, že realitné kancelárie sa jednoducho stali poslami - robia len to, čo "povedali ich klienti.

Ale pomáhajú pri financovaní, nie?

Nie. Každý realitný agent má hypotekárny maklér, s ktorým pracuje. 90% realitných kancelárií nevie, o čom hovoria, pokiaľ ide o hypotéky a možnosti financovania. Budú vás jednoducho odkázať na hypotekárneho makléra, o ktorom vedia.

Neviem, aké sú dohody, ktoré vyzerajú - ale mám na mysli niečo. Napríklad na dohodu, ktorú som nedávno pozrel, predajca agent ma donútil dostať predkvalifikované s ich hypotekárny maklér, aby dokonca zvážiť prezentáciu našej ponuky pre svojich klientov. Cítilo sa to extrémne špinavé - a sprostý hypotekárny maklér nás dal do svojho zoznamu a prenasledoval nás mesiace, kým sme konečne nedostali číslo odstránené.

Ak neviete, koľko domu si môžete dovoliť, musíte prejsť na webové stránky ako Bankrate.com a používať ich bezplatné kalkulátory. Ak ešte nie ste istí, obráťte sa na svoju obľúbenú banku a uvidíte, čo hovorí, že si môžete dovoliť. Nepoužívajte iba slovo svojho realitného agenta.

Navyše, existujú online hypotekárni veritelia, ktorí vám pomôžu bez toho, aby ste niekde vkročili do kancelárie!

Realitní zástupcovia monitorujú transakciu

Niektoré z nich robia. V skutočnosti existuje nový trend v realitnej transakčnej hre: koordinátori transakcií s nehnuteľnosťami. V prípade posledných dvoch nehnuteľností, na ktorých som pracoval, akonáhle je ponuka podpísaná oboma stranami (kupujúci a predávajúci), realitné kancelárie zmiznú a začnete sa zaoberať koordinátorom transakcií.

Skvelá vec spočíva v tom, že koordinátor transakcie je zvyčajne najchytnejšou osobou, s ktorou sa zaoberáte transakciou - sú organizované a efektívne a presne vedia, čo sa deje so všetkými podrobnosťami transakcie a čo treba urobiť.

Je pravdepodobné, že ak zavoláte svojho realitného agenta a skontrolujete stav transakcie, neobdržíte spätné volanie, kým agent nezkontroluje koordinátora transakcie.

Shoot, koordinátor transakcie v podstate hovorí realitnému agentovi, keď musí robiť niečo v tomto bode - otvoriť dom pre inšpektora alebo odhadcu, alebo získať kupujúceho alebo predávajúceho podpísať papier. Realitná kancelária nemá zvyčajne žiadnu predstavu o podrobnostiach.

Keď hovorili mojim rodičom, hovorili mi, že býval agent, ktorý spravil všetky dokumenty a zabezpečil, aby všetko bolo od začiatku do konca úplné - nie tretia strana.

Pozrime sa teda na náš zoznam

Kupujúci agentov:

  • Poskytnite vám informácie o aktuálnych podmienkach na trhu - Zillow.com a Realtor.com
  • Pomôžte vám s finančnými informáciami, napríklad o tom, koľko domu si môžete dovoliť - Bankrate.com
  • Sprievodca procesom domáceho nákupu, vrátane získania financovania a informácií, ktoré budete potrebovať na poskytnutie - koordinátora transakcií

Kupujúci agenti môžu:

  • Pomôžte vám porozumieť: hodnoty nehnuteľností, dane, náklady na energie, komunálne služby a zariadenia a miestne zónové nariadenia - Zillow.com
  • Výskumné domovy pre používanie nástrojov, ako je MLS (viacnásobný zoznam služieb) - Realtor.com
  • Ukážte si domov, ktoré najlepšie vyhovujú vašim potrebám
  • Uľahčite rokovanie o kúpe domov

Predajcovia:

  • Poskytnite aktuálne informácie na trhu, aby ste určili primeranú požadovanú cenu - Zillow.com a Realtor.com
  • Ukážte si zmluvné podmienky konkurenčných nehnuteľností - Realtor.com
  • Vytvorte marketingový plán, ktorý by mohol zahŕňať návrhy na opravy, otvorené domy, reklamu atď.
  • Zabezpečte bezpečnosť vášho domu, keď sa zobrazuje cudzincom - To sa jednoducho nestane často
  • Vyjednávajte najlepšiu cenu pre váš dom - pozrite si môj príbeh vyššie
  • Sledovať proces predaja, podľa potreby prehodnocovať a vyriešiť problémy pred uzavretím - koordinátor transakcií

Takže čo vlastne realitné kancelárie skutočne robia?

No, ak sa pozriete na náš zoznam, zdá sa, že kupujúci agenti jednoducho ukáže vám domy a dá vám príslušné doklady pre nákup. Ako sme hovorili, ukážajú vám aj domy, ktoré im poviete - nie je skutočná práca na realitnom agentovi, aby to urobili.

Pokiaľ ide o získanie príslušných dokumentov - niektorí ľudia stále predávajú svoje domovy sami. V skutočnosti je to trend, ktorý rastie v popularite. Keďže väčšina dokumentov na predaj doma je štandardizovaná, môžete si kúpiť alebo predať dom bez použitia realitného agenta.

Pokiaľ ide o predaj domu, realitný agent je typicky marketingový chlap. To je všetko. Pri výbere obchodného zástupcu sa uistite, že hľadáte najlepšiu marketingovú osobu, ktorú môžete nájsť - kto sa zaujíma, či vie, aký je váš dom, stojíte to sami.

To je vždy kontroverzné pre realitných agentov

Niekoľkokrát do roka sa tento príspevok objavuje v kruhoch realitných agentov a vždy zasahuje do kábla.Niektorí agenti sú spokojní s týmto príspevkom (v menšine), pretože chápu moderného klienta, spôsob, akým postupujú technológie a uvedomujú si, že potrebujú posilniť svoju hru, aby získali hodnotu transakcie.

Bohužiaľ, mám viac rozrušených agentov, ktorí si to prečítajú a myslím, že som hrozný (alebo hlúpy), kto to napísal, alebo som sa jednoznačne zaoberal "zlými" agentmi. Možno som to urobil - vo veľkej schéme Spojených štátov som sa zaoberal a pracoval s asi desiatkou rôznych agentov v mojom živote (kupujúci, predávajúci, agent inej strany atď.).

Myslím si, že skutočne ide, je ospravedlnenie hodnoty. Vezmime si predaj môjho domu - 1 000 000 dolárov. Spôsobil agent skutočne 50 000 dolárov za prácu, ktorú vykonali (alebo skutočne, 25 000 dolárov z dôvodu rozdelenia s agentom kupujúcich)? Robili pre mňa viac práce, že keď som predal môj byt 200 000 dolárov a získal som len 10 000 dolárov?

Nie som presvedčený, že ľudia predávajú svoje domovy sami, alebo nepoužívajú kupujúceho agenta. Myslím, že ako niekto, kto používa agenta pre obidve strany transakcie, musíte posúdiť hodnotu, ktorú dostanete, a zabezpečiť, aby to kompenzácia odrážala. Plne si uvedomujem, že agent má poplatky, najmä obchodný zástupca. Sú tu fotografie, drony (dnes), čas, nehovoriac o režime licencií, poistení, rozdeľovaní poplatkov s ich sprostredkovateľom atď. Všetko to znamená, že agenti potrebujú priniesť hodnotu viac ako kedykoľvek predtým.

Ak chcú zarobiť svoje provízie, musia urobiť viac, než pridať svojich klientov do MLS, poslať im automatické aktualizácie a prejsť na zobrazenie. Alebo ak predávajú majetok, musia byť marketingom a nielen zadávaním údajov do systému MLS.

Co si myslis? Sú realitní kancelárií v hodnote 6% provízie? Nikdy som neprešiel 5%, ale aj to mi to tlačilo.,,, Koniec.

Odporúča: